Nguồn lực lớn, bỏ phí hàng chục năm qua
Theo TS.LS Đoàn Văn Bình, TMD là một trong các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo pháp luật hiện hành. Loại đất này được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại. Đất thương mại, dịch vụ với nhiều ưu thế nổi trội, có ý nghĩa và tác động tích cực tới mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, an sinh và môi trường, nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thần cho con người.
Đang có những khoảng trống pháp lý khiến đất thương mại dịch vụ chưa phát triển tương xứng với tiềm năng.
Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành điều chỉnh đối với đất thương mại, dịch vụ đang bộc lộ nhiều khoảng trống, không phù hợp nên chưa phát huy hết được tiềm năng và thế mạnh trong khai thác và sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chưa dành sự quan tâm thích đáng về việc điều chỉnh đối với đất thương mại, dịch vụ.
“Đất TMD đang bị bỏ rơi. Thực trạng hiện nay, chỉ tính riêng bất động sản du lịch với 3 sản phẩm chủ yếu là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và nhà phố du lịch đã khoảng 30 tỷ đồng, vốn hóa bất động sản trên đất TMD hàng trăm tỷ đô. Nhưng quy định không có, hoặc có nhưng thiếu, có những không cụ thể, không đồng bộ giữa các luật, văn bản dưới luật nên hàng chục năm nay không ai giải quyết”, TS.LS Đoàn Văn Bình nói.
Cũng theo ông Bình, so với các quốc gia và lãnh thổ ở Đông Bắc Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Việt Nam mở cửa cho dịch vụ rất sớm vì đã xác định khu vực dịch vụ là động lực chính cho phát triển kinh tế về dài hạn. Do đó, chúng ta cần xây dựng một chiến lược phát triển thương mại, dịch vụ dài hạn và phải bắt đầu từ quy hoạch và chính sách đất đai. Sửa Luật đất đai lần này, rất cần xem xét các vấn đề như đất TMDV một cách thấu đáo, để giải phóng nguồn lực bên vững này theo hướng: xứng tầm vai trò, bình đẳng với các loại đất như đất ở ; Đồng bộ, cụ thể dễ hiểu, dễ áp dụng và thực hiện...
TS.LS. Đoàn Văn Bình chia sẻ những nghiên cứu rất sâu và thực tế về đất TMD tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi).
Có chính sách phù hợp, đất TMD sẽ là “gà đẻ trứng kim cương”
Về sở hữu, đất TMD là đất thuê nên mãi mãi là đất công. Hết vòng đời dự án, Nhà nước thu hồi để giao dự án mới hoặc xem xét gia hạn. Điều này hoàn toàn khác với đất ở, khi Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở thì đất này trở thành đất sử dụng lâu dài của người dân.
Về thu ngân sách nhà nước. Hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần thì đất TMD có thể thu tiền thuê đất vô hạn lần theo vòng đời dự án. Như vậy, Nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng thêm từ việc thu tiền thuê đất TMD do điều chỉnh giá thuê đất theo định kỳ 05 năm một lần. Bên cạnh đó, ất động sản trên đất TMD được đưa vào vận hành kinh doanh nên tạo ra nhiều doanh thu thường xuyên. Nhờ thế, Nhà nước thu được nhiều thuế giá trị gia tăng từ việc khai thác, sử dụng đất; Bất động sản trên đất TMD cũng mang lại các loại thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân nhiều hơn.
Bất động sản trên đất TMD tạo ra rất nhiều việc làm. Ví dụ: Mỗi phòng khách sạn tiêu chuẩn 4, 5 sao quốc tế tạo ra từ 1 đến 3 việc làm. Như vậy, một khách sạn 500 phòng tạo ra từ 500 đến 1.500 việc làm. Theo thống kê, tại Việt Nam, khoảng 25% lực lượng lao động làm việc trong ngành ăn uống và các ngành liên quan đến lưu trú. Đó là chưa kể thị trường việc làm phi chính thức có liên quan đến du lịch còn lớn hơn bất động sản nhà ở không tạo ra nhiều việc làm ở khâu vận hành. Như vậy, bất động sản trên đất TMD tạo ra nhiều việc làm, giải quyết an sinh, xã hội, xóa đói giảm nghèo, điều tiết giàu nghèo hiệu quả.
Kết quả nghiên cứu trong Đề tài khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và kiến nghị chính sách” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy bất động sản, mà chủ yếu bất động sản trên 2 loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp là đất ở và đất TMD lan tỏa đến 40 ngành nghề trong nền kinh tế. Riêng bất động sản trên đất TMD sử dụng đến khoảng 2.500 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế, nhỏ thì từ cái kim, sợi chỉ, lớn là thang máy, hệ thống điều hòa.
Về mặt kinh tế cũng như xã hội (giải quyết việc làm), đất TMD sử dụng có ưu thế vượt trội, lợi ích của dự án trên đất TMD này là rất lớn. Thế nhưng, TS.LS Đoàn Văn Bình cho rằng, trong tương quan với thể chế về đất ở, chính sách, pháp luật về đất TMD còn rất mờ nhạt, cơ chế, chính sách ưu đãi khi sử dụng đất TMD cũng kém hơn đất ở.
Đơn cử như: Trong Luật Đất đai hiện hành, thuật ngữ đất TMD hàng chục năm qua đang được nhắc tới 23 lần; đất sản xuất, kinh doanh được nhắc tới 07 lần trong khi thuật ngữ đất ở được nhắc tới 122 lần. Trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thuật ngữ “đất TMD” được nhắc tới 20 lần, chủ yếu là quy định về định danh đất TMD, chế độ sử dụng, các quyền của người sử dụng đất TMD trong khi đất ở được nhắc tới 135 lần; thuật ngữ “du lịch, nghỉ dưỡng” được nhắc tới 02 lần trong các điều luật về đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ. Đối với bất động sản trên đất, trong Luật Kinh doanh bất động sản có 49 lần nhắc tới “nhà ở” trong khi các sản phẩm bất động sản khác như bất động sản du lịch không được nhắc tới cụ thể mà nằm chung trong thuật ngữ “công trình xây dựng”. Như vậy, riêng về dung lượng, quy định liên quan tới đất TMD nói chung và cụ thể cho mục đích du lịch nghỉ dưỡng nói riêng còn khá khiêm tốn trong khi để phát huy hiệu quả sử dụng loại đất này cần sự điều chỉnh cụ thể, đầy đủ bằng pháp luật; tránh những vướng mắc bất cập do thiếu quy định, quy định chung chung, không cụ thể.
Trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050, trong bảng chỉ tiêu không có từ nào nhắc đến đất sản xuất kinh doanh hay đất TMD mà chỉ nói đến đất khu kinh tế, đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao và đất đô thị. Không có quy hoạch rõ các loại đất khác theo nhóm đất sản xuất kinh doanh như đất TMD. Luật Đất đai hiện hành thì phân 10 loại đất phi nông nghiệp như đã đề cập ở trên mà trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia không quy hoạch theo các loại đất này. Nếu chúng được thiết kế tương thích với nhau, chính sách, pháp luật sẽ nhất quán, dễ hiểu, dễ thực hiện.
“Dự thảo Luật Đất đai hiện nay còn có những quy định chưa phù hợp đối với đất đai nói chung và đất TMD nói riêng, ví dụ: chưa có quy định về việc người nước ngoài mua bất động sản trên đất TMD để thu hút đầu tư nước ngoài và hỗ trợ phát triển du lịch; chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua bất động sản du lịch, bất động sản trên đất TMD; quy định các dự án trên đất TMD không được miễn, giảm tiền thuê đất; chỉ được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm… Các quy định này đang hạn chế tiềm năng của đất TMD, gây ảnh hưởng tới quyền lợi của các chủ đầu tư và người mua sản phẩm bất động sản trên đất TMD”, ông Bình nêu ý kiến.
Thực tế, do các quy định liên quan tới đất TMD chưa cụ thể, phù hợp trong khi đất ở được chú trọng và có hệ thống chính sách, pháp luật tương đối hoàn thiện nên một số địa phương phát huy tư duy nhiệm kỳ, vận dụng theo chiều hướng áp dụng cơ chế cho đất ở đối với đất TMD để thu hút đầu tư. Điều này gây ra quá nhiều kỳ vọng, để rồi lại trở thành những hiểu lầm, vướng mắc, bất cập trong thực tiễn áp dụng, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của cả chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư, thậm chí gây khiếu nại, tranh chấp và có nguy cơ gây bất ổn xã hội. Do đó, hoàn thiện quy định liên quan tới đất TMD cần được coi là vấn đề lớn khi sửa đổi Luật Đất đai.
Theo TS.LS Đoàn Văn Bình, quá trình sửa đổi Luật Đất đai cần nâng tầm đất sản xuất kinh doanh trong đó trọng tâm là đất TMD theo hướng tham khảo xây dựng chính sách, pháp luật cho đất ở, nhà ở từ chủ trương của Đảng đến pháp luật của nhà nước. Theo đó, cần có các chế định cụ thể đối với đất TMD trong Luật Đất đai và các luật chuyên ngành có liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo tính đồng bộ, khả thi khi triển khai; cần nghiên cứu và sớm ban hành luật riêng về các loại hình bất động sản trên đất TMD.
“Với đánh giá về vai trò của đất đất thương mại, dịch vụ và bất động sản trên đất đất thương mại, dịch vụ như nêu trên, tôi cho rằng cần có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này, giải quyết cả vấn đề kinh tế và xã hội, đóng góp lớn cho lợi ích công cộng của quốc gia”, ông Bình nhấn mạnh.
