Tác giả: TS.LS Đoàn Văn Bình, PCT Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO
(Bài viết đăng tải trên Tạp chí Luật học số 4-2023 do Trường Đại học Luật Hà Nội thực hiện)
Đặt vấn đề
Nghiên cứu các nước phát triển G7, G20, chúng ta dễ nhận thấy một quốc gia phát triển thường tuần tự phát triển nông nghiệp, công nghiệp, sau đó đến dịch vụ. Thế giới trong bối cảnh Cách mạng công nghiệp 4.0 đặt thương mại, dịch vụ, công nghệ lên hàng đầu. So với các quốc gia và lãnh thổ ở Đông Bắc Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc hay Đài Loan (Trung Quốc), Việt Nam mở cửa cho dịch vụ rất sớm vì đã xác định khu vực dịch vụ là động lực chính cho phát triển kinh tế về dài hạn. Do đó, Việt Nam cần xây dựng chiến lược phát triển thương mại, dịch vụ dài hạn và chiến lược đó cần bắt đầu từ quy hoạch và chính sách đất đai.
Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 10 năm 2021 - 2030 đặt mục tiêu nâng tỉ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50%. Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương về quản lí, sử dụng đất đặt ra mục tiêu: “Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai”. Những mục tiêu tham vọng này cũng như thực tiễn cuộc sống đang đặt ra yêu cầu cấp thiết cần hoàn thiện việc quản lí, sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong Luật Đất đai (sửa đổi) để khơi thông nguồn lực vô tận này phục vụ phát triển đất nước, góp phần hiện thực hoá mục tiêu đưa Việt Nam trở thành nước phát triển, có thu nhập cao vào năm 2045.
Đất thương mại, dịch vụ là loại đất có nhiều ưu thế cả về kinh tế và xã hội nhưng hệ thống chính sách, pháp luật về đất thương mại, dịch vụ còn khá mờ nhạt. Thực tế đó đặt ra yêu cầu về hoàn thiện pháp luật, trực tiếp là pháp luật đất đai, tương xứng với vị trí, vai trò của đất thương mại, dịch vụ giai đoạn hiện nay và trong tương lai.
Khái niệm và vai trò của đất thương mại, dịch vụ
Đất thương mại, dịch vụ là một trong những loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được ghi nhận tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không có khái niệm đất thương mại, dịch vụ mà khái niệm này được đưa ra tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT như sau: “Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hoá của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm)”.
Như vậy, đất thương mại, dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh có mục đích sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại. Hiện nay, các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thương mại, dịch vụ để xây dựng bất động sản phục vụ kinh doanh, dịch vụ, thương mại như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng, văn phòng kết hợp lưu trú, nhà hàng, không gian bán lẻ, trung tâm nghiên cứu và phát triển, khu vui chơi giải trí, spa, quán bar, câu lạc bộ, trung tâm tiệc cưới, trung tâm hội nghị… được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hằng năm hoặc một lần trong suốt thời hạn thuê. Trong những năm gần đây, đất thương mại, dịch vụ ngày càng chiếm diện tích đáng kể với sự gia tăng các công trình thương mại, dịch vụ và thu nhập do các ngành thương mại, dịch vụ tạo ra chiếm tỉ lệ không nhỏ trong tổng sản phẩm quốc nội. Chẳng hạn, theo quy hoạch được Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Định phê duyệt thời kì 2021 - 2030, tại thành phố Quy Nhơn, đất phi nông nghiệp đến năm 2030 sẽ là 13.389 ha, tăng 2.991 ha (tỉ lệ khoảng 10%); trong đó: đất thương mại, dịch vụ tăng từ 1.441 ha lên 2.605 ha (tăng hơn 80%); đất ở đô thị tăng từ 1.046 ha lên 2.677 ha (tăng hơn 155%); đất khu vui chơi giải trí cộng đồng tăng từ 267 ha lên 403 ha (tăng 136 ha); đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện tăng từ 2.064 ha lên 2.580 ha (tăng 516 ha)… ; Hay tại huyện Cam Lâm (tỉnh Khánh Hoà) - địa phương được định hướng trở thành đô thị sân bay theo quy hoạch được Uỷ ban nhân dân tỉnh Khánh Hoà phê duyệt đến năm 2030 thì đất thương mại dịch vụ tăng gần gấp 3 lần hiện tại, từ 623 ha lên 1.815 ha… . Điều này khẳng định đất thương mại, dịch vụ có ý nghĩa và tác động tích cực tới mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, an sinh và môi trường, nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thần cho con người.
Vai trò của đất thương mại, dịch vụ được thể hiện ở một số khía cạnh cơ bản sau đây:
Thứ nhất, đất thương mại, dịch vụ đáp ứng nhu cầu về phát triển các cơ sở thương mại, dịch vụ mới của nền kinh tế. Đây cũng là yếu tố quan trọng để thực hiện các dự án đầu tư tạo ra các sản phẩm bất động sản mới đang thu hút nhu cầu lớn ở cả trong nước và quốc tế như bất động sản du lịch (condotel, shophouse, resort…), bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản văn phòng hoặc văn phòng kết hợp với ở (officetel)… Điều này góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thứ hai, đất thương mại, dịch vụ góp phần nâng cao giá trị sử dụng đất và tăng thu cho ngân sách nhà nước. Đối với người sử dụng đất thương mại, dịch vụ sẽ thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất. Hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần thì đất thương mại, dịch vụ có thể thu tiền thuê đất vô hạn lần theo vòng đời dự án. Như vậy, nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng thêm từ việc thu tiền thuê đất thương mại, dịch vụ do điều chỉnh giá thuê đất theo định kì 05 năm một lần. Bên cạnh đó, đối với thuế, Nhà nước thu được các loại thuế sau: 1) Thuế giá trị gia tăng: bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ được đưa vào vận hành kinh doanh nên tạo ra doanh thu thường xuyên, qua đó nhà nước thu được nhiều thuế giá trị gia tăng từ việc khai thác, sử dụng đất; 2) Thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân: bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ mang lại các loại thuế này nhiều hơn.
Thứ ba, đất thương mại, dịch vụ được sử dụng cho các dự án đầu tư còn tạo điều kiện tốt cho vấn đề giải quyết việc làm cho người dân. Bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ tạo ra rất nhiều việc làm. Ví dụ: Mỗi phòng khách sạn tiêu chuẩn 4, 5 sao quốc tế tạo ra từ 1 đến 3 việc làm. Như vậy, một khách sạn 500 phòng tạo ra từ 500 đến 1.500 việc làm. Theo thống kê, tại Việt Nam, khoảng 25% lực lượng lao động làm việc trong ngành ăn uống và các ngành liên quan đến lưu trú, đó là chưa kể thị trường việc làm phi chính thức có liên quan đến du lịch còn lớn hơn . Bất động sản nhà ở không tạo ra nhiều việc làm ở khâu vận hành. Như vậy, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ tạo ra nhiều việc làm, giải quyết an sinh, xã hội, xoá đói giảm nghèo, điều tiết giàu-nghèo hiệu quả.
Thứ tư, việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế khác. Theo một kết quả nghiên cứu cho thấy bất động sản, mà chủ yếu là bất động sản trên 2 loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp là đất ở và đất thương mại, dịch vụ lan tỏa đến 40 ngành nghề trong nền kinh tế. Riêng bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ sử dụng đến khoảng 2.500 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế.
Như vậy, dưới góc độ kinh tế cũng như xã hội (giải quyết việc làm), sử dụng đất thương mại, dịch vụ có ưu thế vượt trội. Có thể lấy dự án cụ thể để chứng minh cho nhận định này, như: Dự án sử dụng 11.603m2 tại khu đô thị Tây Hồ Tây, Tây Hồ, Hà Nội : Đây là dự án Trung tâm R&D của Samsung tại Việt Nam xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ với quy mô đầu tư khoảng 220 triệu USD, được khởi công từ tháng 3/2020, tổng diện tích sàn 79.511 m2, gồm 3 tầng hầm và 16 tầng nổi . Đây là trung tâm R&D lớn nhất của Samsung trong khu vực Đông Nam Á cho đến thời điểm hiện tại và Samsung đang đặt mục tiêu cho dự án là trung tâm R&D hàng đầu thế giới, trước mắt là hàng đầu khu vực. Trung tâm sẽ tuyển dụng tới 3.000 lao động, đặt nền móng cho nhân tài công nghệ Việt Nam và phát triển công nghiệp phụ trợ. Đến cuối năm 2022, đã có 257 nhà cung ứng cấp 1 và cấp 2 nằm trong chuỗi cung ứng của Samsung toàn cầu. Như vậy, lợi ích của dự án trên đất thương mại, dịch vụ này là rất lớn.
Quy định về đất thương mại, dịch vụ trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và những vấn đề đặt ra
So sánh với thể chế về đất ở, chính sách, pháp luật về đất thương mại, dịch vụ trong Luật Đất đai năm 2013 còn rất mờ nhạt, cơ chế, chính sách ưu đãi khi sử dụng đất thương mại, dịch vụ cũng kém hơn đất ở. Có thể thấy điều này qua một số điểm cơ bản như:
- Trong Luật Đất đai năm 2013, thuật ngữ “đất thương mại, dịch vụ” được nhắc tới 23 lần; “đất sản xuất, kinh doanh” được nhắc tới 07 lần trong khi thuật ngữ “đất ở” được nhắc tới 122 lần. Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), thuật ngữ “đất thương mại, dịch vụ” được nhắc tới 20 lần, chủ yếu là quy định về định danh đất thương mại, dịch vụ, chế độ sử dụng, các quyền của người sử dụng đất thương mại, dịch vụ, trong khi “đất ở” được nhắc tới 135 lần; thuật ngữ “du lịch, nghỉ dưỡng” được nhắc tới 02 lần trong các điều luật về đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ. Đối với bất động sản trên đất, trong Luật Kinh doanh bất động sản có 49 lần nhắc tới “nhà ở” trong khi các sản phẩm bất động sản khác như bất động sản du lịch không được nhắc tới cụ thể mà nằm chung trong thuật ngữ “công trình xây dựng”. Như vậy, riêng về dung lượng, quy định liên quan tới đất thương mại, dịch vụ nói chung và cụ thể cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng còn khá khiêm tốn, trong khi để phát huy hiệu quả sử dụng loại đất này cần sự điều chỉnh cụ thể, đầy đủ bằng pháp luật; tránh những vướng mắc, bất cập do thiếu quy định, quy định chung chung, không cụ thể.
- Trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kì 2021-2030, tầm nhìn đến 2050, rất tiếc trong bảng chỉ tiêu không có từ nào nhắc đến đất sản xuất, kinh doanh hay đất thương mại, dịch vụ mà chỉ nói đến đất khu kinh tế, đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao và đất đô thị. Không có quy hoạch rõ các loại đất khác theo nhóm đất sản xuất, kinh doanh như đất thương mại, dịch vụ. Luật Đất đai hiện hành quy định về 10 loại đất phi nông nghiệp như đã đề cập ở trên mà trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia không quy hoạch theo các loại đất này. Nếu chúng được thiết kế tương thích với nhau, chính sách, pháp luật sẽ nhất quán, dễ hiểu, dễ thực hiện.
- Dự thảo Luật Đất đai hiện nay còn có những quy định chưa phù hợp đối với đất đai nói chung và đất thương mại, dịch vụ nói riêng, ví dụ: chưa có quy định về việc người nước ngoài mua bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ để thu hút đầu tư nước ngoài và hỗ trợ phát triển du lịch; chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua bất động sản du lịch, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ; quy định các dự án trên đất thương mại, dịch vụ không được miễn, giảm tiền thuê đất; chỉ được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; chưa làm rõ cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ là gì? Nó bao gồm các cơ sở thương mại, dịch vụ cụ thể nào và đất thương mại, dịch vụ là những loại đất cụ thể nào?… Các quy định này đang hạn chế tiềm năng của đất thương mại, dịch vụ, gây ảnh hưởng tới quyền lợi của các chủ đầu tư và người mua sản phẩm bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ… Do đó, hoàn thiện quy định liên quan tới đất thương mại, dịch vụ cần được coi là vấn đề lớn khi sửa đổi Luật Đất đai.
Giải pháp hoàn thiện quy định về đất thương mại, dịch vụ trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Từ vị trí và vai trò quan trọng của đất thương mại, dịch vụ như đã phân tích, tác giả cho rằng quá trình sửa đổi Luật Đất đai hiện nay cần nâng tầm đất sản xuất, kinh doanh, trong đó trọng tâm là đất thương mại, dịch vụ theo hướng tham khảo xây dựng chính sách, pháp luật cho đất ở, nhà ở từ chủ trương của Đảng đến pháp luật của Nhà nước. Theo đó, cần có các chế định cụ thể đối với đất thương mại, dịch vụ trong Luật Đất đai và các luật chuyên ngành có liên quan như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở… để đảm bảo tính đồng bộ, khả thi khi triển khai; cần nghiên cứu và sớm ban hành luật riêng về các loại hình bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ. Nội dung này, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm của một số nước trong khu vực, ví dụ: Singapore có Luật Khách sạn năm 1954 (Hotels Act 1954 of Singapore), Luật Về khu công nghiệp năm 2021 (The Industrial Parks Act 2021); Thái Lan có Luật Khách sạn năm 2004 (Hotel Act B.E.2547); Malaysia có Luật Khách sạn năm 2003 (Hotels Act 2003).
Về các quy định đối với đất thương mại, dịch vụ trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trên cơ sở những vấn đề đặt ra đã phân tích ở trên, tác giả có một số ý kiến góp ý hoàn thiện pháp luật cụ thể như sau:
Thứ nhất, đề nghị sửa đổi Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về người sử dụng đất. Cụ thể: bổ sung khoản 8 vào Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nội dung sau: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản”. Đề xuất này, tác giả dựa trên cơ sở:
1) Tận dụng tối đa ưu thế của nền kinh tế mở với 17 FTA;
2) Góp phần thu hút đầu tư từ cộng đồng doanh nhân FDI đang hoạt động tại Việt Nam và đang đóng góp 20,13% GDP (theo số liệu từ Ban Kinh tế Trung ương năm 2022) ;
3) Xu hướng các nước phát triển trên thế giới và châu Á cho phép người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản gắn liền với đất như một giải pháp khôi phục phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19. Một số quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc (ở Jeju), Đài Loan (Trung Quốc), Tiểu Vương quốc Ả Rập Thống nhất (ở Dubai), Singapore (ở Sentosa), Malaysia và Thái Lan thậm chí còn cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai. Chính sách “ngôi nhà thứ hai” cũng cần được nghiên cứu theo hướng gắn việc mua, sở hữu bất động sản với việc cấp visa định cư có thời hạn phù hợp với thời hạn sở hữu bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam.
Có thể học hỏi kinh nghiệm của các nước về vấn đề này như chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) - một chương trình định cư quốc tế lần đầu được giới thiệu năm 1996 với tên gọi the Silver Hair Program (Chương trình tóc bạc). Năm 2002, chương trình này trở thành MM2H và được điều chỉnh cập nhật vào ngày 21/01/2022 nhằm cân bằng giữa an ninh và kinh tế, nâng cao chất lượng ứng viên. Theo đó, MM2H cho phép người nước ngoài mua tài sản và cư trú dài hạn tại đây với visa lên tới 5 năm (có thể được tiếp tục gia hạn 5 năm một lần) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. MM2H đã tạo sức hút lớn, mang lại hàng chục tỉ đô la Mỹ và tạo cầu bất động sản cao cấp cho nền kinh tế Malaysia.
Tại Thái Lan, từ năm 2016, làn sóng đầu tư bất động sản để “an hưởng tuổi già” bắt đầu nổi lên mạnh mẽ sau khi Chính phủ Thái Lan đưa ra loại “visa nghỉ hưu” dành cho người nước ngoài trên 50 tuổi. Tháng 9/2021, Nội các Thái Lan thông qua kế hoạch nhằm thu hút 1 triệu công dân toàn cầu giàu có trong vòng 05 năm, bằng cách cấp cho họ thị thực cư trú dài hạn đặc biệt, miễn là họ đáp ứng ngưỡng đầu tư hoặc mua trái phiếu tối thiểu nhằm thu hút 29.5 tỉ đô la Mỹ vào năm 2026.
Quốc gia láng giềng của Việt Nam là Campuchia vừa ban hành chính sách ngôi nhà thứ 2 (Cambodia My Second Home - CM2H) cấp thị thực vàng 10 năm (Golden Visa) để thu hút đầu tư vào bất động sản và thúc đẩy du lịch. Việc nghiên cứu, xây dựng các chương trình “Ngôi nhà thứ hai” như kinh nghiệm của các nước là định hướng tốt nên được xem xét áp dụng càng sớm càng tốt tại Việt Nam nhằm khơi thông nguồn lực để đầu tư cho phát triển đất nước.
4) Nhằm tránh trường hợp người nước ngoài mua nhà, công trình xây dựng tại các khu vực nhạy cảm như khu vực an ninh, quốc phòng…, kiến nghị khoanh vùng đối tượng người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản. Việc ghi nhận đầy đủ quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài đối với nhà ở, công trình xây dựng đã mua (bao gồm cả ghi nhận QSDĐ) sẽ tạo điều kiện thu hút người nước ngoài mua nhà ở, công trình xây dựng tại Việt Nam, tạo điều kiện phát triển kinh tế-xã hội, thu hút dòng tiền đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
5) Nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản: Cụ thể, khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 2 Điều 15 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để sử dụng, được thuê nhà ở để sử dụng. Điều 159 Luật Nhà ở và Điều 21 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Theo khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 9 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Theo Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021, để bán nhà ở cho người nước ngoài, dự án của chủ đầu tư phải thuộc danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở - nghĩa là đã được các cơ quan có thẩm quyền xác định là khu vực cần đảm bảo quốc phòng, an ninh và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua được nêu cụ thể tại khoản 3, khoản 4 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và lấy ý kiến các doanh nghiệp, trong đó các doanh nghiệp cũng đang kiến nghị bổ sung quy định về việc cá nhân nước ngoài được mua công trình xây dựng (như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...).
Việc Dự thảo Luật Đất đai không đưa tổ chức, cá nhân nước ngoài (thuộc đối tượng được mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam) vào đối tượng sử dụng đất sẽ không đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Do vậy để đồng bộ hoá các luật, bên cạnh nhà ở, kiến nghị bổ sung quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua công trình xây dựng theo Luật Kinh doanh bất động sản vào đối tượng được sử dụng đất.
Thứ hai, sửa đổi Điều 50 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm.
Tác giả đề xuất bỏ quy định về điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm quy định tại Điều 50 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); quy định điều kiện bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm giống như trường hợp bán tài sản gắn liền với đất giao và đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Theo Điều 120 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các dự án sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ như dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Theo Điều 50 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì điều kiện bán công trình xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm là phải đã hoàn thành việc xây dựng và đã ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Với quy định này, chủ đầu tư không thể bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm. Như vậy, đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch không thể kinh doanh các bất động sản du lịch hình thành trong tương lai. Điều này đi ngược lại với các quy định về việc bán bất động sản hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và sẽ gây nhiều vướng mắc cho các doanh nghiệp thực hiện dự án thương mại dịch vụ (dự án bất động sản du lịch…) trong quá trình kinh doanh sản phẩm bất động sản.
Thứ ba, sửa đổi Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Điều 78 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa có quy định về việc thu hồi đất đối với các dự án đầu tư xây dựng “trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ” mà mới chỉ đưa dự án khu đô thị vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Với đánh giá về vai trò của đất thương mại, dịch vụ và bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ như nêu trên, tác giả cho rằng cần có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này, giải quyết cả vấn đề kinh tế và xã hội, đóng góp lớn cho lợi ích công cộng của quốc gia. Theo đó, đề nghị xem xét bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất bao gồm cả dự án “xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ; khu du lịch nghỉ dưỡng; khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao” cho thống nhất với quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, tránh sự phân biệt đối xử giữa các loại đất cùng thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh.
Thứ tư, sửa đổi Điều 120 Luật Đất đai (sửa đổi) về cho thuê đất.
Hiện nay, tại khoản 2 Điều 120 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định:
“2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
Tác giả đề xuất bổ sung điểm c khoản 2 Điều 120 Dự thảo như sau: “c) Sử dụng đất thực hiện sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê được trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê”.
Nội dung này nhằm phù hợp với các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, bảo đảm quyền lợi của chủ đầu tư. Theo Điều 197 Dự thảo và Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản thì với đất thuê trả tiền một lần, chủ đầu tư có quyền bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất theo hình thức bán, cho thuê tài sản hình thành trong tương lai khi đáp ứng điều kiện tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.
Trong khi đó, theo Điều 36 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), với đất thuê trả tiền hàng năm, chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất sau khi đáp ứng điều kiện tại Điều 50 của Luật (gồm tài sản đã được tạo lập, đã hoàn thành xây dựng theo quy định và đã ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp).
Ngoài ra, theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép kinh doanh các công trình xây dựng nếu công trình xây dựng được xây dựng trên đất thuê trả tiền một lần. Bên cạnh đó, thực tế, tại các dự án bất động sản, có nhiều khu đất công cộng thành phố hoặc công cộng đơn vị ở, chủ đầu tư có nhu cầu đầu tư để kinh doanh một phần nhằm tăng tiện ích cho dự án cũng như phục vụ tốt hơn cho nhu cầu của cư dân nên có nhu cầu lựa chọn hình thức đất là trả tiền một lần.
Thứ năm, đề xuất sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 152 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng bỏ đoạn “dự án có sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ”. Cụ thể, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau: “a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp sử dụng đất tại đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị, dự án có xây dựng nhà ở thương mại”. Sửa đổi này nhằm đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đầu tư năm 2020 về đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư.
Thứ sáu, bổ sung khoản 1 của Điều 197 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về khái niệm cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ là gì? Đồng thời, cần quy định cụ thể về các cơ sở thương mại, dịch vụ cụ thể nào và quy định đất thương mại, dịch vụ là những loại đất cụ thể nào? Hiện nay, tại Điều 197 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề cập trực tiếp về đất thương mại, dịch vụ bên cạnh đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: “1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ...” nhưng chưa làm rõ cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ là gì? Bên cạnh đó, đất sản xuất kinh doanh, thương mại mặc dù có vai trò quan trọng như vậy nhưng vẫn được quy định chung với đất “cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”. Do đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần tách đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thành hai điều luật độc lập. Có như vậy mới đề cao vai trò của đất thương mại, dịch vụ trong phát triển kinh tế hiện nay.
Như vậy, khi xác dịnh được chính sách đất thương mại, dịch vụ cụ thể sẽ góp phần nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, biến đất đai trở thành nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 5 Khoá XIII về Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lí và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao…
