Hội thảo có sự tham gia của TS. Phan Chí Hiếu - Uỷ viên Ban cán sự Đảng, Thứ trưởng Thường trực Bộ Tư pháp; TS. Phan Thị Hồng Hà - Quyền Vụ trưởng Vụ Tổ chức cán bộ, Bộ Tư pháp; Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà & Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng); Ông Vũ Tiến Lộc - Đại biểu Quốc hội khoá XV, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội; Ông Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEO; Ông Đoàn Văn Minh – Tổng giám đốc Tập đoàn CEO; Ông Đoàn Trung Kiên - Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội và lãnh đạo Học viện Chính trị Quốc Gia Hồ Chí Minh, VNREA, Trường Đại học Luật Hà Nội.
Chương trình cũng có sự góp mặt của hơn 30 chuyên gia, nhà khoa học trong các lĩnh vực kinh tế, luật học và đặc biệt lĩnh vực kinh doanh bất động sản với đại diện Hiệp hội Bất động sản đến từ Hoa Kỳ, Singapore, Thái Lan, Indonesia và nhiều quốc gia khác cùng 40 đơn vị báo chí, truyền thông đến đưa tin.
Toàn cảnh Hội thảo quốc tế: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”
Tại Hội thảo, ông Đoàn Văn Bình đại diện ban lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam trình bày tham luận với chủ đề: “Bất động sản du lịch ở Việt Nam: Thực trạng phát triển và kiến nghị hoàn thiện chính sách pháp luật”.
Khái niệm, đặc điểm, vai trò của bất động sản du lịch
Tham luận chỉ ra: Bất động sản du lịch là tài sản cố định về vị trí địa lý và không di dời được, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai được sử dụng phục vụ các chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác.
Bất động sản du lịch có vai trò quan trọng với sự phát triển kinh tế xã hội, văn hoá…
Về thực trạng phân khúc bất động sản du lịch và hệ thống chính sách, pháp luật liên quan tới bất động sản du lịch. Cùng với sự phát triển của du lịch, bên cạnh mô hình khách sạn truyền thống, tại Việt Nam đã xuất hiện thêm nhiều loại hình sản phẩm bất động sản khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của du khách.
Có thể kể tới một số loại hình sản phẩm bất động sản du lịch chính như sau: Khách sạn, Khu nghỉ dưỡng (Resort), Biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla), Nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse), Căn hộ du lịch (Condotel), homestay, farmstay…
Phó Chủ tịch VNREA Đoàn Văn bình trình bày tham luận tại Hội thảo
Theo thống kê trên cơ sở các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 luật, bộ luật, 52 nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn; tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dấu và thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm. Trên thực tế thời gian thủ tục kéo dài từ 2 năm đến 5 năm hoặc lâu hơn. Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 giấy chứng nhận, 2 quyết định và 3 giấy phép. Trong 3 giấy phép thì có 2 giấy phép là Giấy phép kinh doanh thuốc lá, Giấy phép kinh doanh rượu mà theo ông Bình, hoàn toàn có thể gộp thành 01 giấy phép và phân cấp mạnh mẽ cho địa phương để giảm các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian cấp phép cho doanh nghiệp.
Phó Chủ tịch VNREA nhận định, như vậy, quy trình đầu tư dự án bất động sản du lịch hiện rất phức tạp, qua nhiều bước khác nhau và tổng thời gian cho toàn bộ quy trình thường không xác định được rõ ràng. Quy trình vận hành dự án bất động sản du lịch theo tiêu chuẩn quốc tế đòi hỏi khắt khe về chất lượng dịch vụ. Điều này đòi hỏi đội ngũ nhân sự có chất lượng cao, nguồn tài chính lớn.
Cùng với sự gia tăng số lượng sản phẩm bất động sản du lịch, giao dịch mua bán bất động sản du lịch nhất là giao dịch mua bán condotel rất sôi động trong thời gian vừa qua, đặc biệt là giai đoạn 2015 – 2017, với gần 40.000 sản phẩm được bán ra thị trường.
Về hình thức xác lập giao dịch và các thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS du lịch, việc giao dịch BĐS du lịch được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản. Có 2 mô hình phân chia lợi nhuận giữa khách hàng và chủ đầu tư:
Mô hình không cam kết lợi nhuận: Khách hàng mua condotel, resort villa giao cho chủ đầu tư quản lý khai thác cho thuê và chia sẻ lợi nhuận theo lợi nhuận kinh doanh thực tế của căn hộ. Mức chia sẻ trên thị trường hầu hết ở mức chủ đầu tư 85%, khách hàng 15% hoặc chủ sở hữu 80%, chủ đầu tư 20%.
Mô hình cam kết lợi nhuận: Chủ đầu tư cam kết một khoản lợi nhuận nhất định cho khách hàng mua condotel, resort villa trong một khoảng thời gian. Sau thời gian cam kết, sẽ trở về thành mô hình không cam kết lợi nhuận, tức là sẽ chia sẻ trên kết quả kinh doanh thực tế từ hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ. Khoảng thời gian cam kết thường là 5 - 10 năm với mức lợi nhuận ở mức 8 - 12%/năm tùy từng dự án và chủ đầu tư.
Mô hình cam kết lợi nhuận là mô hình được đại đa số các chủ đầu tư lựa chọn bởi mô hình này đánh thẳng vào tâm lý “chắc ăn” của các nhà đầu tư. Thực tế thị trường thời gian vừa qua cho thấy, một trong những vấn đề “nóng” là việc chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận về chi trả lợi nhuận từ hoạt động khai thác, kinh doanh BĐS du lịch cho khách hàng. Đây là một trong những lý do khiến niềm tin của nhà đầu tư vào các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng bị suy giảm, ảnh hưởng tới số lượng giao dịch condotel thời gian gần đây.
Thực trạng chính sách, pháp luật liên quan tới bất động sản du lịch
Ông Đoàn Văn Bình đánh giá: Thứ nhất, hiện chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch. Thứ hai, pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch còn nhiều khoảng trống.
Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS có thể kể tới:
Một là, thủ tục đầu tư phức tạp, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí để hoàn thiện thủ tục đầu tư, vận hành dự án.
Hai là, pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) đối với loại hình BĐS này.
Ba là, chưa có quy định, chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch. Từ góc độ pháp luật đất đai, mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5, Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai.
Bốn là, chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ.
BĐS du lịch tại Việt Nam hiện hội tụ đầy đủ tiềm năng để phát triển (Ảnh: Khách sạn Novotel Phu Quoc Resort)
Kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật góp phần thúc đẩy thị trường BĐS du lịch phát triển ổn định, bền vững
Theo Phó Chủ tịch VNREA, hiện nay cần nghiên cứu, hoàn thiện chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch.
Ngày 22/01/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 147/QĐ-TTg về việc phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 với mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới.
Để thực hiện mục tiêu này, cần có các chính sách cụ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch, cụ thể là:
Một là, đánh giá và định vị lại chính sách thị trường du lịch nội địa trong 5 năm tới và chiến lược phát triển Du lịch Việt Nam đến năm 2030, trong đó làm rõ vai trò và tầm quan trọng của thị trường khách du lịch trong nước đối với sự phát triển của Du lịch.
Hai là, có chính sách miễn visa cho khách du lịch. Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm được thời gian, chi phí xin visa qua đó nâng cao sức thu hút của du lịch Việt Nam.
Ba là, có chính sách phát triển nguồn nhân lực du lịch. Cần có các chính sách tổng thể nhằm phát triển nguồn nhân lực du lịch như ưu tiên hỗ trợ hoạt động đào tạo nghề du lịch, xây dựng tiêu chí cho các chức danh ngành nghề du lịch…
Bốn là, hoàn thiện chính sách phát triển hạ tầng du lịch trong đó chú trọng dành nguồn lực công tư thích hợp cho đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, nhất là tại các địa bàn trọng điểm về du lịch; nâng cao khả năng kết nối giao thông nhiều hình thức tới các khu, điểm du lịch; đầu tư khu lưu trú, dịch vụ du lịch.
Năm là, có chính sách ưu đãi phù hợp để phát triển BĐS du lịch. Cần tập trung vào các ưu đãi về lĩnh vực đầu tư, về tiền thuê đất, về thuế, ưu đãi về tín dụng, khuyến khích đầu tư những tổ hợp BĐS du lịch đa công năng quy mô lớn. Nghiên cứu áp dụng các chính sách ưu đãi tương tự như đối với 2 ngành kinh tế mũi nhọn khác là nông nghiệp và công nghệ thông tin, trong đó tập trung vào chính sách về tài trợ vốn, cho vay với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ lãi suất vay và bảo lãnh để vay vốn…
Hoàn thiện những đổi mới về chính sách, pháp luật sẽ thu hút đầu tư, phát huy tiềm năng, thế mạnh của BĐS du lịch Việt Nam. (Ảnh phối cảnh phân khu Wyndham Garden Sonasea Vân Đồn thuộc dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City)
Về định hình khung pháp lý cho thị trường BĐS du lịch đặc biệt là hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật về thủ tục đầu tư. Theo đó, sửa đổi một số nhóm quy định:
Một là, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các BĐS du lịch. Theo đó, ngoài khách sạn truyền thống (hotel), cần xác định rõ đất xây dựng các sản phẩm BĐS du lịch mới gồm resort, resort villa, condotel, shoptel, shophouse, homestay, farmstay… là một loại đất phi nông nghiệp. Để xác định cụ thể đất xây dựng các BĐS này là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó.
Cụ thể:
- Đất xây dựng resort, biệt thự du lịch, căn hộ condotel, farmstay là đất thương mại dịch vụ;
- Đất xây dựng shoptel, shophouse, homestay là đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ tùy theo từng trường hợp.
Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng: (i) Định danh chính thức các loại BĐS du lịch; (ii) ác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; (iii) Bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch trong tương lai; (iv) Quy định cụ thể về thế chấp BĐS du lịch; (v) cho phép cá nhân nước ngoài được mua BĐS du lịch nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án BĐS du lịch, tạo điều kiện thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững. Cần nghiên cứu xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home - VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu BĐS cho người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam.
Ba là, bổ sung các quy định về quản lý nhà nước trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng, thể hiện ở các loại hình chủ đầu tư kinh doanh BĐS phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS; vấn đề bảo hiểm kinh doanh BĐS; kiểm toán BĐS; thị trường kinh doanh mua bán nợ trong lĩnh vực BĐS; vấn đề hứa thưởng cho những khách hàng đặt cọc trước để mua căn hộ, nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng (thực chất là huy động tiền ứng trước của khách hàng); quy định về quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường BĐS du lịch…
Bốn là, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm đảm bảo thủ tục đầu tư. Xây dựng và vận hành dự án BĐS du lịch đơn giản, rõ ràng, tránh chồng chéo, giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Cải cách hành chính, tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật là yêu cầu sớm thực hiện.
Năm là, bổ sung các quy định về điều chỉnh quan hệ giữa khách hàng mua BĐS du lịch với chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS du lịch trong cam kết lợi nhuận khi thuê lại BĐS du lịch của người mua; quy định điều chỉnh hoạt động cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa các chủ sở hữu BĐS du lịch ở trong và ngoài nước trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Đối với giao dịch liên quan tới sở hữu kỳ nghỉ, cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về điều kiện, hình thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.
Kết thúc tham luận, Phó Chủ tịch VNREA bày tỏ hy vọng Việt Nam sẽ sớm có những đổi mới về chính sách, pháp luật, nhằm thu hút đầu tư, phát huy tiềm năng, thế mạnh của BĐS du lịch Việt Nam. Cơ chế, chính sách thông thoáng cần sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19. Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của ngành kinh tế mũi nhọn du lịch nói chung và BĐS du lịch nói riêng, góp phần xây dựng Việt Nam trở thành nước phát triển, thu nhập cao vào năm 2045.
