Vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản chiếm tỷ trọng lớn
Các số liệu thống kê cho thấy, tăng trưởng kinh tế có mối tương quan thuận chiều với tốc độ tăng thu hút FDI thực hiện hàng năm ở Việt Nam. Việc gia tăng vốn FDI được giải ngân sẽ làm mở rộng quy mô sản xuất của các ngành kinh tế, từ đó tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào bất động sản luôn chiếm tỷ trọng lớn. Kinh doanh bất động sản đang đứng thứ hai trong danh sách những ngành thu hút vốn đầu tư nước ngoài năm 2022, với số vốn hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Có 2/3 doanh nghiệp đầu tư nước ngoài tham gia vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam là doanh nghiệp có quy mô lớn, chủ yếu đến từ châu Á như Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Indonesia, Hồng Kông, Đài Loan (Trung Quốc), và Mỹ. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nổi bật trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam là Lotte Land, Keangnam,Charmvit, Gamuda Land, Capital Land, Hongkong Land, Keppel Land, VSIP, Tập đoàn Ciputra, Sumimoto Corp., Mitsubishi Corp., Phú Mỹ Hưng, Tập đoàn Asian Coast Development Ltd...
Những sản phẩm thuộc các phân khúc bất động sản công nghiệp, logistic, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng... đang được nhà đầu tư ngoại săn lùng. Ngoài ra, các phân khúc nhà ở, căn hộ dịch vụ.... cũng có cơ hội tiếp tục tăng trưởng.
Bên cạnh những ưu thế kể trên, vẫn còn những khoảng trống, như hạn chế trong hệ thống chính sách và quy định pháp luật hiện hành làm giảm sức thu hút đầu tư nước ngoài vào những lĩnh vực tiềm năng, đặc biệt là với một số phân khúc như bất động sản xanh, thông minh; bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; bất động sản chăm sóc sức khỏe, nhà dưỡng lão; khu vui chơi, giải trí tầm cỡ quốc tế như Disenyland, Universal...
Hơn nữa, các dự án mới chỉ tập trung ở một số tỉnh, thành phố lớn có hạ tầng và nguồn nhân lực tốt, mà chưa lan tỏa đồng đều ở các tỉnh có điều kiện hạ tầng, nguồn nhân sức, chỉ số cạnh tranh cấp tỉnh PCI chưa cao.
Một số giải pháp trọng tâm
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, vướng mắc cơ bản cản trở việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam nói chung và vào thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng hiện nay là bất cập của quy định pháp luật, thủ tục hành chính còn phức tạp.
Trong một báo cáo gần đây, Savills Vietnam cho biết dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản vẫn gặp phải rất nhiều khó khăn và thách thức. Loại hình bất động sản du lịch mới như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), nhà phố du lịch (shophouse), nông trại (farmstay) hay văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) đã và đang được rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm, nhưng các quy định pháp lý cho những loại hình này lại chưa được ban hành đầy đủ và kịp thời.
Từ thực trạng trên, chúng tôi đề xuất một số giải pháp trọng tâm nhằm hấp dẫn dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam như sau:
Thứ nhất, cần tạo ra một “sân chơi” rộng mở, bình đẳng cho “người chơi” là các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Chúng ta cần tận dụng tối đa lợi thế của nền kinh tế mở và thúc đẩy doanh nghiệp Việt Nam lớn mạnh thông qua việc vừa hợp tác vừa cạnh tranh lành mạnh với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Thứ hai, cải cách mạnh mẽ “luật chơi” là chính sách, pháp luật liên quan tới đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, tập trung hoàn thiện một số nhóm quy định pháp luật như sau:
(a) Sửa đổi quy định pháp luật về sở hữu bất động sản của người nước ngoài, cụ thể là xây dựng chính sách ngôi nhà thứ hai, cấp visa định cư có thời hạn cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam; quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài.
Cùng với đó, sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài theo hướng ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Quy định về thế chấp bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản cũng cần được rà soát và hoàn thiện.
(b) Tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới (bất động sản xanh, thông minh, bất động sản kết hợp với chăm sóc sức khỏe, bất động sản du lịch…); pháp lý về giao dịch bất động sản, trong đó tạo điều kiện cho hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) và ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn phù hợp với thông lệ quốc tế.
(c) Nghiên cứu kinh nghiệm về ưu đãi đầu tư của các nước thành công trên thế giới. Hoàn thiện quy định về ưu đãi đầu tư, nghiên cứu chính sách ưu đãi về thuế, tiền thuê đất…cho doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào các hạ tầng lớn, công trình tạo điểm đến du lịch như Disneyland, Universal… và tại các huyện khó khăn ở hải đảo, miền núi, các tỉnh hiện chưa có vốn đầu tư nước ngoài hoặc có vốn đầu tư nước ngoài thấp.
(d) Sửa đổi quy định pháp luật về xuất nhập cảnh, có chính sách miễn thị thực, cấp thị thực điện tử, cấp thị thực đầu tư thông thoáng hơn cho nhà đầu tư, khách du lịch. Nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về đặc khu kinh tế và đơn vị hành chính-kinh tế đặc biệt với các chính sách thông thoáng, cởi mở để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài.
Thứ ba, đẩy mạnh cải cách hành chính. Hiện nay, các thủ tục hành chính nhìn chung còn phức tạp, chồng chéo. Theo thống kê các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 luật, bộ luật, 72 nghị định, 119 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn.
Tùy từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm 25 bước chính trong đó có nhiều bước nhỏ với 38 đến 159 con dấu và thời gian hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm. Thực tế thời gian làm thủ tục mất từ 2 năm đến 5 năm hoặc lâu hơn.
Đây thực sự là sự lãng phí lớn về thời gian, công sức và dễ dàng làm nản lòng các nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, cải cách hành chính cần được coi là giải pháp trọng tâm nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, tăng sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Thứ tư, tiếp tục đầu tư mạnh mẽ cho hạ tầng, trong đó có hạ tầng kỹ thuật như năng lượng; công nghệ thông tin; hạ tầng xã hội như các khu phi thuế quan (duty free zone), trường học, bệnh viện quốc tế và các khu vui chơi giải trí để tạo sự hấp dẫn. Đặc biệt chú trọng đầu tư hạ tầng kỹ thuật như làm mới, mở rộng sân bay, cảng tàu du lịch quốc tế, đường cao tốc và mạnh dạn đẩy nhanh dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam nhằm kết nối các cực tăng trưởng, thuận lợi di chuyển và giảm giá thành.
Thứ năm, xây dựng trung tâm dữ liệu quốc gia về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung để quản lý và hỗ trợ thông tin cho các nhà đầu tư.
Thứ sáu, đẩy nhanh đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao theo tiêu chuẩn quốc tế về marketing, bán hàng, thẩm định giá, đặc biệt là quản lý, vận hành khu đô thị, khu du lịch, khách sạn đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản.
Thứ bảy, nâng cao hiệu quả công tác xúc tiến đầu tư và hoạt động truyền thông, quảng bá về Việt Nam ra thế giới. Tận dụng tối đa chuyển đối số, các kênh thông tin để để quảng bá đất nước, con người, văn hoá, lịch sử, thiên nhiên Việt Nam; quảng bá về một Việt Nam xinh đẹp, an toàn và đầy ắp các cơ hội đầu tư hấp dẫn, trong đó có lĩnh vực bất động sản đầy tiềm năng.
Trong bối cảnh địa chính trị thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19 vẫn hiện hữu, lạm phát, lãi suất cao, nhu cầu tiêu dùng thế giới giảm kéo theo xu hướng dòng vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành sản xuất giảm, ngành nào của Việt Nam cần chú trọng thu hút đầu tư nước ngoài? Đó chính là du lịch và bất động sản.
Việt Nam cần hành động để cải thiện môi trường đầu tư. Khi người nước ngoài biết đến Việt Nam nhiều hơn, họ sẽ đến để tìm hiểu cơ hội và khi đã hiểu về “sân chơi” rộng mở, bình đẳng, “luật chơi” cân bằng giữa quản lý và thúc đẩy phát triển, minh bạch, công bằng, dễ đoán định, “người chơi” sẽ đến và như vậy ngành bất động sản mới hấp dẫn dòng vốn đầu tư nước ngoài và đóng góp vào sự thành công của Chiến lược Hợp tác đầu tư nước ngoài giai đoạn 2021-2030.
Tác giả: TS.LS Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nhà sáng lập – Chủ tịch Tập đoàn CEO
(Bài viết đăng tải trên Đặc san kỉ niệm 35 năm Luật đầu tư nước ngoài ban hành và có hiệu lực do Báo Đầu tư thực hiện, xuất bản quý II/2023)
